Van loting tot uitgifte

Ben je ingeloot om mee te doen met de bouwgroep? Het proces rond de Ibb-regeling kent een globale planning. Zo heb je een indicatie hoe het proces verloopt en welke stappen in welke volgorde komen. Of je deze planning haalt is afhankelijk van meerdere factoren en met name de voortgang die je als groep bereikt. Hier zal je procesbegeleider een rol in spelen.

Stappenplan, tijdsduur & Planning

Bekijk in onderstaande pdf-bestanden het stappenplan.

Houd er rekening mee dat het hele voorbereidingsproces minimaal 18 maanden in beslag neemt, je koopt namelijk niet al een bestaand ontwerp met een vergunning. Je moet zelf met de groep het ontwerp kiezen en daarvoor de vergunning aanvragen, dit kost tijd. De bouwtijd is ook lang bij een appartementencomplex. Wij schatten 18 tot 24 maanden.

De precieze duur van het proces hangt samen met:

  • hoe lang het duurt om de bouwgroep compleet te krijgen
  • het tempo waarin jij als koper en de bouwgroep gezamenlijk tot een definitief ontwerp van je eigen appartement en het gehele complex komt
  • het tempo waarin je je financiering (hypotheek en starterslening) regelt en afhandelt
  • weersomstandigheden tijdens de bouwtijd

Het formeren van de bouwgroep

Iedere inschrijver krijgt de uitslag van de loting per e-mail. Hierna worden de inschrijvers met de volgnummers 1 t/m 45 uitgenodigd voor de optieneming. Deze uitnodiging geeft u nog geen recht op deelname in de nog te formeren bouwgroep. Tijdens de optieneming wordt aan de uitgenodigde inschrijvers op volgorde van volgnummer gevraagd of ze deel willen nemen in de bouwgroep. Er is maximaal plaats voor 40 deelnemers. Er worden 45 inschrijvers uitgenodigd omdat mogelijk mensen besluiten om niet deel te nemen. Zodoende zijn er voldoende aanwezigen om de bouwgroep direct vol te maken.

In je eentje, met zijn allen

Deze bouwontwikkeling is voor mensen die samen een bouwontwikkeling tot stand willen brengen, die houden van samenwerking, die bereid zijn om veel tijd in het proces te steken en die ook concessies kunnen doen. Want met elkaar moet je ervoor zorgen dat er een bouwplan komt die voor elk huishouden acceptabel is.

Zit ik er dan aan vast, kan ik er nog van af?

Het is goed mogelijk dat gedurende het proces tot aan uitgifte bij de notaris er iets verandert in jouw situatie waardoor jij niet meer mee kan of wil doen. Bijvoorbeeld je kan het niet meer financieren doordat je werkloos bent geraakt of je kan je niet vinden in het ontwerp waardoor jouw woonwensen niet tot uiting komen. Het is mogelijk om gedurende het proces maar voordat de uitgifte plaatsvindt, uit te treden. Wel ben je je € 300,- optievergoeding kwijt. Ook ben je mogelijk eventueel andere kosten gedurende het proces kwijt als deze niet direct te verbinden zijn aan jouw opvolger. Als iemand uit de groep treedt, wordt namelijk de eerstvolgende inschrijver op de reservelijst benaderd of zij in willen stappen in de bouwgroep. Zij nemen dan jouw plek over en moeten de tot dan toe genomen besluiten accepteren.

Procesbegeleider

Als je bent ingeloot en je besloten hebt om deel te nemen aan de bouwgroep, moet er gezamenlijk een procesbegeleider worden gekozen. De gemeente heeft 2 bureaus voorgeselecteerd die ervaren zijn met het begeleiden van groepen in hun eigen bouwproces. Met elkaar kies je op democratische wijze welke bureau/procesbegeleider bij de groep past. Daarna sluit je met de groep een contract af met de procesbegeleider. In dit contract worden de voorwaarden waarop de begeleiding plaatsvindt vastgelegd en wordt het plan van aanpak overeengekomen.
Bekijk voor bureaus met de procesbegeleiders op de pagina 'Procesbegeleiders'.

Vereniging oprichten

Als de procesbegeleider is gekozen, moet als eerste stap een vereniging notarieel worden opgericht. Dit dient uiterlijk 3 maanden na de optieavond te zijn gebeurd. De procesbegeleider kan de groep helpen om deze stap te nemen. Waarom moet dat zo snel? Uiterlijk 3 maanden na de informatieavond moet de gronduitgifte-overeenkomst door de vereniging worden getekend.

Gronduitgifte-overeenkomst

Als de vereniging is opgericht, wordt de gronduitgifte-overeenkomst toegezonden aan het bestuur van de vereniging ter ondertekening. Dit moet direct gebeuren na de oprichting van de vereniging en uiterlijk 1 week na de uiterlijke termijn van de oprichting van de vereniging. Bij de optieneming is een concept gronduitgifte-overeenkomst uitgereikt zodat iedereen de inhoud hiervan kan lezen.

Eigen geld

Op verschillende momenten tijdens het proces moet betaald worden. Ten eerste dus bij het nemen van de optie (€ 300). Ook de procesbegeleider moet deels door jou zelf betaald worden. De gemeente draagt per deelnemer € 2.000 aan de kosten bij, het restant betaal je zelf. De procesbegeleider begeleidt jou en de rest van de groep 2 tot 3 jaar lang, van optieneming tot oplevering van jouw appartement. Wanneer de aanvraag voor de omgevingsvergunning (voorheen de bouwvergunning) wordt ingediend, moeten legeskosten worden betaald. Verder moet de grond worden betaald maar ook de aannemer. Veel kosten dus. Voor de grond en de kosten voor de bouw van het appartementencomplex kan de hypotheek en eventueel de extra Ibb-lening aangewend worden. Voor de overige kosten is eigen geld onmisbaar. Houd er rekening mee dat je tussen de € 10.000 en € 12.000 eigen geld nodig hebt.

Betaling van de grond

Nadat er gezamenlijk keuzes zijn gemaakt ten aanzien van het ontwerp van het gebouw (bijvoorbeeld welke gevelbekleding er wordt gekozen, wie welk appartement koopt, wat de individuele keuzes zijn voor de eigen appartement, hoe de gemeenschappelijke ruimtes worden ingedeeld) en de omgevingsvergunning is verstrekt, kan het transport van de grond bij de notaris plaatsvinden. Dit is het moment waarop voor de grond betaald moet worden. De gemeente levert de grond in erfpacht, hierdoor hoeft alleen de btw van de grondprijs te worden betaald. De gemeente levert de grond aan de bouwgroep (= CPO vereniging). De prijs die genoemd is in het kavelpaspoort is inclusief 21% btw. Het btw-bedrag moet bij de notaris in zijn geheel betaald worden. Dit betalen jullie gezamenlijk met de groep. De bouwgroep/vereniging levert vervolgens direct delen van de grond in de vorm van appartementsrechten door aan de individuele leden van de groep. Dit gebeurt door middel van een splitsingsakte dat direct na de grondlevering ook bij de notaris moet passeren. De splitsingsakte moet wel voordat je naar de notaris gaat, goedgekeurd zijn door de gemeente.

Canon

Afhankelijk van de appartementgrootte en locatie in het gebouw, wordt er een grondwaarde per appartement bepaald. Jij betaalt dan de btw over jouw deel van de grondwaarde die bij jouw appartement hoort. Zelfs als je op de 7e verdieping gaat wonen, heb je nog altijd te maken met een stukje grondwaarde. De te betalen btw wordt betaald bij de notaris met de overige kosten. Over het restant van de prijs (jouw grondwaarde exclusief btw) betaal je canon. De hoogte van de canon wordt bepaald door een jaarlijks vast te stellen percentage dat berekend wordt over jouw grondwaarde. Voor jou staat dit percentage vijf jaar lang vast. Deze canon betaal je halfjaarlijks en is fiscaal aftrekbaar. Het canonpercentage bedraagt in 2020 1,1 % maar wordt elk jaar gewijzigd. Om financieringsrisico’s te vermijden gaan wij bij toelating uit van een canonpercentage van 2%. Dit vermijdt afvallers.
Meer informatie over het betalen van canon lees je op de pagina 'Alles over erfpacht'.

Inschrijfprocedure en inschrijfformulier

Heb je alles zorgvuldig gelezen en ben je enthousiast? Zie je een kans om jouw droomwoning te realiseren? Ga dan naar de pagina met de inschrijfvoorwaarden, download de procedure en het inschrijfformulier en schrijf je in!

Link naar Inschrijven