Veelgestelde vragen

Hieronder krijgt u antwoorden op veelvoorkomende vragen.

Algemeen

Wie rekenen jullie tot starters? Kom je ook in aanmerking als je vroeger een koopwoning hebt gehad maar nu niet meer?
De starter die wij bedoelen is die tot op heden nog nooit een koopwoning heeft gehad.

Wat als je leven in de 5 jaar tijd (2 jaar bouw, 3 jaar zelfbewoning) verandert?
Er is een mogelijkheid om onder voorwaarden een vrijstelling zelfbewoningsplicht aan te vragen.

Is er een maximum aantal inschrijvingen?
Er is geen maximum aantal aan de inschrijvingen vastgesteld. Er zijn echter slechts 40 plekken voor deelname aan de bouwgroep. De eerste 45 volgnummers uit de loting worden uitgenodigd om een optie te nemen. Zodra 40 opties zijn genomen, stopt de optieneming.

Kom je ook in aanmerking als je niet in loondienst bent maar werkt als zzp-er?
Voor zzp-ers en flexwerkers geldt dat zij van de voorgaande drie jaren jaarstukken dienen over te leggen waaruit de inkomsten blijken. De hypotheekverstrekkers/adviseurs kunnen op basis hiervan beoordelen of een maximaal-te-lenen verklaring kan worden afgegeven.

Kunnen we inschrijven en als we ingeloot worden, kunnen we daarna van gedachten veranderen en annuleren?
Het is goed mogelijk dat gedurende het proces tot aan uitgifte bij de notaris er iets verandert in jouw situatie waardoor jij niet meer mee kan of wil doen. Bijvoorbeeld je kan het niet meer financieren doordat je werkloos bent geraakt of je kan je niet vinden in het ontwerp waardoor jouw woonwensen niet tot uiting komen. Het is mogelijk om gedurende het proces maar voordat de uitgifte plaatsvindt, uit te treden. Wel ben je je € 300,- optievergoeding kwijt. Ook ben je mogelijk eventueel andere kosten gedurende het proces kwijt als deze niet direct te verbinden zijn aan jouw opvolger. Als iemand uit de groep treedt, wordt namelijk de eerstvolgende inschrijver op de reservelijst benaderd of zij in willen stappen in de bouwgroep.

Is het toegestaan om alleen te kopen en na een tijdje eventueel samen te wonen?
Ja, echter als je nu een fiscale partner hebt moet je wel samen inschrijven, kopen en financieren.

Ik las dat ik na oplevering van de woning verplicht ben hier 3 jaar zelf in te wonen. Momenteel ben ik 25, ervan uitgaande dat de bouw maar 3 jaar duurt ben ik dus 31 tegen de tijd dat ik kan verhuizen naar een grotere woning. Is het mogelijk om in deze 3 jaar de woning eventueel ook te verhuren?
Nee.

Wat is het parkeerplan voor het appartementencomplex/bedrijfsunit?
In de naastgelegen bouwkavel B wordt een parkeergarage gerealiseerd voor alle appartementencomplexen in Petroleumhaven-Oost.

Financieel

Op mijn werkgeversverklaring staat dat ik € 31.750 zal verdienen in 2020. Echter heb ik geregeld overgewerkt waardoor ik boven de ondergrens van € 33.000 kom, dat kan ik aantonen met mijn loonstroken. Voldoe ik dan ook aan de inkomenseis en heeft het zin om in te schrijven?
Alleen als het overwerk structureel is, wordt deze meegerekend. Dit moet ook op de loonstrook staan.

Ik heb een andere hypotheker, is de verklaring van die hypotheker ook goed ? Of moet ik een van de hypothekers uit de lijst van de gemeente benaderen?
Wij adviseren wel om een maximaal-te-lenen verklaring te laten opstellen door een hypotheekverstrekker/-adviseur op onze website. Dit houdt niet in dat hier ook op een later moment de hypotheek moet worden afgesloten. Als je er toch voor kiest om de maximaal-te-lenen verklaring bij je eigen hypotheekverstrekker te laten opstellen, laat ze in contact met ons treden voor de juiste toetsmethode.

Wat is de peildatum van het inkomen? Wat als je net iets over de € 42.000 grens zit?Peildatum is de datum van het indienen van de inschrijving. Het bruto jaarinkomen moet tussen de € 33.000 en € 41.500 zitten. Als je met partner inschrijft, blijft dit bruto inkomen hetzelfde.

Wat gebeurt als je inkomen zodanig veranderd en boven de drempelbedrag komt in de periode na de inschrijving?
De peildatum is de datum van het indienen van de inschrijving, latere wijzigingen naar boven zijn toegestaan. Indien je onder de minimale grens van € 33.000 komt, dien je in contact met ons te treden. Waarschijnlijk kan je dan niet meer voldoende lenen om deel te nemen.

Kom je ook in aanmerking voor deelname als je geen gebruik hoeft te maken van de startersregeling? En zo ja, is inschrijven dan ook vanaf morgen mogelijk?
Je inkomen moet altijd tussen de aangegeven bandbreedte van € 33.000 en € 41.500 bruto per jaar zijn. Als je in de bovenkant van deze bandbreedte zit, is een starterslening niet altijd noodzakelijk. Dit is geen vereiste.

Komt de starterslening bovenop de hypotheek?
Voor het deel dat je tekort komt wordt een 2e hypotheek voor de SVn-Starterslening afgesloten. Dit heet de Ibb-starterslening. Niet iedereen zal dit nodig hebben.

Als je het minimaal benodigde hypotheekbedrag en de starterslening uit de brochure bij elkaar optelt blijft er een bedrag over, wat het minimale eigen geld niet dekt. Hoe zien jullie dit kostenplaatje? (Mijn hypotheekadviseur begreep de berekening niet, omdat er in totaal 208.000 nodig is.)
De volledige stichtingskosten ramen wij op € 208.000. De grond wordt echter in erfpacht uitgegeven waardoor alleen de btw over de grond gefinancierd moet worden uit de hypotheek en Ibb-starterslening. Dit betekent dat slechts voor € 169.500 hypotheek nodig is. Voor de grondwaarde ex btw ad € 38.571 wordt jaarlijks canon betaald. De hypotheekverstrekker houdt rekening met deze woonlast in het berekenen van het maximaal te lenen bedrag. Het minimale eigen geld is nodig voor kosten die niet uit de hypotheek betaald kunnen worden, zoals notariskosten, financieringsadvies etc.

totaal 208000
grond ex btw in erfpacht 38500
hypothecair te financieren 169500
maximale starterslening 30000
minimaal zelf te financieren 139500

Hoe hoog zullen de dubbele lasten als ik er nog niet woon om en nabij zijn?
Moeten we in de bouwperiode onze hypotheek al aflossen?

Vanaf wanneer ga ik voor de grond betalen (aangezien ik ook gewoon huur blijf betalen)?

Je sluit vlak voor start bouw je hypotheek af bij de notaris. Vanaf het moment van afsluiten ga je rente en aflossing betalen. Dat start niet met de volledige rente en aflossing maar bouwt stapsgewijs op gedurende de bouwtijd.  De aannemer zal eerst maar een deel van de hypotheek nodig hebben om te starten. Over dat deel ga je dan betalen, het overige deel blijft dan in het bouwdepot. Naarmate de tijd verstrijkt zal meer aanspraak op het bouwdepot worden gemaakt, waardoor je steeds meer gaat betalen en waardoor je uiteindelijk bij oplevering 100% van de rente en aflossing betaalt. Daarnaast start bij de start bouw ook de erfpachtovereenkomst wat betekent dat je vanaf dat moment de erfpachtvergoeding voor de grond gaat betalen.

De omvang van de lasten tijdens de bouw terwijl  je er nog niet kunt wonen hangt af van meerdere zaken waaronder de bouwtijd en de hoogte van je starterslening. Bij een bouwtijd van 18 maanden zijn de lasten hoger dan bij 12 maanden.

Uitgaande van een bouwtijd van 14 maanden ramen wij de lasten van erfpacht en hypotheek na fiscale aftrek op € 4.500 bij de hoogste starterslening en op € 6.500 bij geen starterslening. Dit zijn dus extra lasten bovenop je huidige huur. Dit is een raming.

Als ik fulltime werk, maar doe ook parttime opdrachten als zzp'er. Wordt mijn zzp inkomen ook meegeteld?
Er wordt alleen rekening gehouden met werk waarvan aantoonbaar is dat dit structurele inkomsten zijn. Een werkgeversverklaring bij een dienstverband of bij een eigen onderneming de over drie jaar te overhandigen jaarstukken waaruit de inkomsten blijken. Overleg je zzp situatie met de bank, er zijn teveel bijzondere situaties om daar een uitspraak over te doen.

Stel je hebt meer dan het aanbevolen bedrag gespaard, kun je dan meer inleggen zodat je minder aan hypotheek hoeft aan te vragen?
Ja, dit is mogelijk. Maar voor de inschrijving moet aantoonbaar worden gemaakt dat je op basis van je inkomsten het benodigde minimale bedrag kan lenen (de maximaal-te-lenen verklaring).Je moet zelf financieren wat je op grond van je inkomen wordt geacht te kunnen financieren.
Als je spaargeld hebt:
Als het spaargeld boven de grens is voor belastingvrij sparen (heffingsvrij vermogen = € 30.846 zonder partner en 2x zoveel met partner) moet je dit meerdere bedrag inleggen bovenop je hypotheek. Ook wordt hieraan inkomen toegerekend.

Je eigen inleg van spaargeld komt in mindering op de eventueel benodigde starterslening, je kunt niet zelf je eigen maximale hypotheekbedrag (dat bij je inkomen hoort) verminderen met je spaargeld. Dat kan pas als je 100% zelf kan financieren en geen starterslening nodig hebt.

Wie wordt de hypotheekverstrekker?
De hypotheekverstrekker mag zelf worden bepaald. We raden wel aan om de maximaal-te-lenen verklaring ten behoeve van de inschrijving op te laten stellen door een hypotheekverstrekker/-adviseur die wij op de website hebben staan.

Is het mogelijk om iemand als garantsteller te hebben als het inkomen net onder de eis zit?
Nee.

Als bij verkoop de starterslening al is terugbetaald, betaal je nog steeds 50% op winst verkoop?
Je betaalt de korting die de gemeente voor je heeft betaald terug als je verkoopt met winst. Daarbij betaal je maximaal 50% van de winst maar de hoogte van de terugbetaling is afhankelijk van de korting en de tijd dat je korting hebt gehad. Bij een hoge starterslening en langdurige korting bijv .10 jaar betaal je meer terug dan bij een kleine starterslening en een kortdurende korting van 3 jaar. De kans dat je 50% van de winst moet terugbetalen is blijkens ervaring klein, gewoonlijk is het minder.

De starterslening is ook bestemd voor mensen buiten Den Haag?
Deze lening is voor een ieder die voldoet aan de criteria, ongeacht de huidige woonplaats.

Is de starterslening volledig bedoelt voor het bouwen of is dit ook bestemd voor een badkamer of keuken indien dit past?
Het geraamde bedrag gaat uit van een volledige woning inclusief badkamer en eenvoudige keuken. Dus als je een starterslening nodig hebt, zal een deel daarvan ook hiervoor bestemd gaan worden. Het is niet de bedoeling dat je meerkosten vanuit extra wensen financiert uit de starterslening.

Gewoonlijk leidt dat ertoe dat sommigen uit eigen middelen extra investeren in de keuken of badkamer. Dat wordt niet gefinancierd met de starterslening.

Wanneer moet de financiering rond zijn van de deelnemers, is hier een deadline voor?
Ja, als de grond wordt geleverd moeten alle deelnemers een hypotheek en de eventuele aanvullende Ibb-starterslening hebben. De toelating vindt plaats onder andere op basis van de maximaal-te-lenen verklaring. De definitieve financiering wordt ongeveer 4 maanden voor start bouw aangevraagd,  dat is naar verwachting zo’n 8-10 maanden later dan de maximaal-te-lenen verklaring. Op dat moment zullen diverse deelnemers een hoger inkomen hebben dan nu. Dat heeft geen gevolg voor de deelname wel voor de hoogte van het bedrag dat je zelf kunt financieren.

Zodra alle deelnemers hun financieringen (eerste hypotheek en starterslening) rond hebben, kan je naar de notaris en kan vervolgens de bouw starten.

(Studie)schuld

In overleg met het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederland en de Stichting Ikbouwbetaalbaar is besloten om de eis dat de studieschuld maximaal € 5.000 mag bedragen te laten vervallen. In het licht hiervan worden de volgende vragen beantwoord.

Op dit moment is mijn studieschuld hoger dan € 5.000, het bedrag kan naar € 5.000 worden gebracht mits ik wordt ingeloot en ik het avontuur aan ga. Als ik niet wordt ingeloot, dan is het voor mij niet per definitie financieel verstandig om mijn studieschuld af te lossen tot € 5.000, ik ga het risico niet nemen. Betekent dat automatisch dat ik niet kan mee doen?
Nee, deze eis is komen te vervallen. Wel moet je nog steeds de maximaal-te-lenen verklaring kunnen overhandigen waaruit blijkt dat je minimaal € 139.500 kunt lenen.

Hoe strikt is de eis dat je maximaal € 5.000 studieschuld mag hebben? Stel dat je € 7.000  studieschuld hebt, kom je dan niet meer in aanmerking?
Deze eis is komen te vervallen, met een studieschuld van € 7.000 kan je derhalve meedoen mits je het minimale bedrag van € 139.500 kan lenen en daarvoor een maximaal-te-lenen verklaring kan overhandigen.

Wat als je nu nog student bent, maar je bent in juli klaar en ga je de gevraagde jaarinkomen verkrijgen,  kan je dan nu al beginnen hiermee?
Nee, want de peildatum voor toetsing is de datum van indiening van de inschrijving.

Valt DUO ook onder schulden?
Ja dit valt ook onder schulden. Het is echter inmiddels toelaatbaar dat er een studieschuld is. De bank zal wel hiermee rekening houden in het berekenen van het maximaal te lenen bedrag.

Moet je ook een DUO verklaring hebben als je geen studieschuld hebt?     
Nee dat is niet nodig.

Wat als ik als zzp’er een lening voor mijn bedrijf heb, mag ik dan ook inschrijven?
Ons advies is je inkomsten te laten beoordelen door de hypotheekverstrekkers/- inschrijvers of een maximaal-te-lenen verklaring mogelijk is.

Bouw

Wat moet ik voorstellen bij het stukje zelf bepalen/bouwen?
Je denkt samen met je mede-bouwers na over het programma van eisen, de gewenste uitstraling van het gebouw en zelf over de indeling van je eigen appartement. Je hoeft niet zelf te bouwen.

Mocht je ingeloot worden, mag je dan zelf bepalen of het een huis met één of twee slaapkamers wordt?
De plattegrond/indeling van het appartement mag men zelf bepalen binnen de regels van het bouwbesluit. Dat houdt in dat je mag kiezen voor één of twee slaapkamers.

Op welke vlakken is samenwerking noodzakelijk en waar heb je je eigen vrijheid in?
Je eigen vrijheid is uitsluitend op het gebied van de indeling van de eigen appartement. Mogelijk zijn er gevelinrichtingkeuzes per appartement mogelijk (de grootte van de kozijnen bijvoorbeeld, wel of niet een balkon), dit is afhankelijk van de ontwerpkeuzes die gezamenlijk genomen worden.

Wie stelt de uitvraag/ bestek op?
De bouwgroep onder begeleiding van de procesbegeleider.

Hoe zit het met de risico's, qua faillissement van de bouwer en dergelijke?
De woningen vallen onder de Nationale Hypotheek Garantie. Bij faillissement zal hier aanspraak op gemaakt worden en gezocht worden naar een andere aannemer.

Wordt er buitenruimte voorzien?
De kavel biedt geen buitenruimte. Wel kan tijdens het ontwerpproces voor balkons (als optie) worden gekozen of een gezamenlijk dakterras.  

Wat is de gemiddelde grootte van de appartementen?
Gemiddelde grootte is 65m².

Wat gebeurt er als de bouwkosten hoger uitvallen of juist weer lager?
Lager betekent minder kosten, dus minder hypotheek. Dit zal niet tot problemen leiden. Hoger betekent meer financiering (= hypotheek + starterslening) nodig. Dan moet worden bezien of de deelnemers daarvoor allemaal in aanmerking kunnen komen. Een kleinere woning kan ook een oplossing zijn. De raming is echter gebaseerd op actuele gegevens omtrent bouwkosten. De procesbegeleider heeft een rol om te sturen op de haalbaarheid binnen het beschikbare budget.

Wat is de periode van de bouw?
Naar verwachting zal de bouwperiode circa 1 jaar bedragen, onvoorziene omstandigheden kunnen echter de bouw vertragen zoals materialen die niet geleverd kunnen worden of niet werkbare dagen veroorzaakt door vorst of regen.

Hoe wordt de verdeling/indeling van de etages gedaan? Door de bouwgroep of kan tijdens de loting worden aangegeven wat de voorkeur is?
Door de bouwgroep.

Kosten

Moet je al meteen vanaf het begin betalen?
Je betaalt direct € 300 voor de optie tot deelname in de bouwgroep. Daarna bepaalt de bouwgroep gezamenlijk wat de inzet wordt per deelnemer voor de voorbereidingskosten (denk aan oprichten van een vereniging, adviseurs betalen). Als de grond wordt geleverd in erfpacht moet de btw over de grond worden betaald en de eerste termijn aan de aannemer. Naar verwachting is dit op zijn vroegst één jaar na optieneming. Dit geeft ook tijd om extra te sparen.

Wat zullen de vve kosten bedragen?
Dit is afhankelijk van de keuzes die door de bouwgroep worden gemaakt voor het ontwerp van het appartement. Kosten die hieronder horen zijn o.a. onderhoudskosten lift, schoonmaakkosten gemeenschappelijke ruimtes, gevelonderhoud, dakonderhoud etc.

Wat houdt de optievergoeding van € 300 in?
Dit is de betaling voor de optie tot deelname aan de bouwgroep.

Hoe hoog is de erfpacht?
Deze is geraamd op € 771 per jaar op basis van een appartement van 65m2 en op basis van een canonvergoeding van 2%. De canonvergoeding van een erfpachtrecht wijzigt elk 5 jaar.

Is de indicatie van spaargeld een minimum of maximum bedrag? Moet er spaargeld aanwezig zijn?
Voor de grond en de kosten voor de bouw van het appartementencomplex kan de hypotheek en eventueel de extra Ibb-lening aangewend worden. Voor de overige kosten is eigen geld onmisbaar. Houd er rekening mee dat je tussen de € 10.000 en € 12.000 eigen geld nodig hebt. Dit geld heb je deels al nodig tijdens de voorbereidingsfase voordat de hypotheek wordt verleend.

Hoe hard is de schuldeis? Kan ik dat compenseren met een hoger salaris?
De schuldeis  is een harde voorwaarde en kan niet worden gecompenseerd met een hoger salaris. Aflossing van de schuld is wel mogelijk.

Worden de werkgeversbijdrage zorgverzekering en leaseauto onderschrijding meegenomen binnen de € 41.500?
Alleen structurele inkomsten worden berekend tot het jaarinkomen. Bij twijfel raadpleeg een van de hypotheekverstrekkers/-adviseurs.

Mag je een bedrag van schenking (ouders) gebruiken voor dit project?
Ja, mits je inkomen voldoet aan de gestelde eisen, je een maximaal-te-lenen verklaring van de bank kan krijgen en je voldoet aan de overige eisen. Als je een starterslening nodig zou hebben gaat de schenking van je ouders in mindering op je starterslening.

Is er een leeftijdsgrens?
Er is geen leeftijdsgrens. Je mag alleen niet eerder een koopwoning hebben gehad.

Procesbegeleider

Wat is precies de rol van de procesbegeleider? Wat doet hij wel en wat niet? Bijvoorbeeld in de besluitvorming, consensus over zaken bereiken met 40 mensen zal ook uitdagingen opleveren. Wat betekent de procesbegeleider in deze?
De procesbegeleider zorgt ervoor dat de juiste besluiten en stappen in de goede volgorde en tijdig worden genomen. De procesbegeleider adviseert, maar heeft geen stem. Elk huishouden vertegenwoordigt een stem. Als eerste stap zal de groep gezamenlijk moeten bepalen hoe er omgegaan wordt met besluitvorming, bijvoorbeeld door stemming > bij het behalen van meer dan 50% van de stemmen is een besluit bereikt. Dit is echter aan de groep om te bepalen.

Wat zijn de totale kosten van een procesbegeleider incl. de bijdrage vanuit de gemeente?
Betalen we dan de procesbegeleider als bouwgroep?

De gemeente betaalt per gerealiseerde woning een bijdrage van € 2.000,-- aan de procesbegeleider. De deelnemer moet zelf daarnaast rekenen op gemiddeld € 3.000 eigen bijdrage. Dit zijn echter kosten die uit de hypotheek kunnen worden betaald.

Bedrijfsruimte

Kunt u een toelichting geven over de ondernemer/de bedrijfsruimte?
Op de begane grond dient 200 m2 bvo bedrijfsruimte te worden gerealiseerd voor 1 – 3 bedrijven. Dienstverlening en kleinschalige bedrijven vallende onder de categorie A+B uit de staat van bedrijfsactiviteiten bij functiemenging, zie bijlage 3 van het bestemmingsplan, zijn hier mogelijk. Dit zijn activiteiten die goed te combineren zijn met woningen. Voor dit onderdeel wordt een ondernemer/belegger/investeerder gezocht die deelneemt in de bouwgroep en voor dit deel de investering pleegt.

Wanneer begint de inschrijving voor het bedrijfspand?
De inschrijving voor de bedrijfsruimte vindt op één dag plaats, te weten op 15 december 2020.

Heeft u meer informatie m.b.t. de kostenplaatje van de bedrijfsruimte?
De grondwaarde voor de bedrijfsruimte bedraagt  € 75.000,= excl. BTW en de bouwkosten zijn geschat op € 270.000,= (excl. BTW). De bedragen zijn afgerond. Uiteraard betreffen de bouwkosten een schatting dat beïnvloed kan worden door keuzes tijdens het ontwerpproces of prijsstijgingen in de markt.