Wat kost de aankoop van een kluswoning?

Welke kosten moet ik maken voor het aankopen van een kluswoning? Hieronder volgt een uitleg. Dit is exclusief de kosten voor het transformeren van de kluswoning tot woning.

Wij gaan bij onze rekenvoorbeelden uit van: 

  • een kluswoning van € 200.000 (bestaande uit een grondwaarde van € 50.000 en een -opstalwaarde van € 150.000)  
  • een canonpercentage van 1.5 (peildatum 2018)
  1. U neemt een optie in de Kavelwinkel. Dit kost € 300. Wanneer u na het nemen van de optie het proces niet voortzet bent u deze € 300 kwijt. Wanneer u wel doorgaat met het proces krijgt u deze € 300 na ondertekening van de grondreserveringsovereenkomst of na betaling waarborgsom weer teruggestort.
  2. U gaat door en tekent de reserveringsovereenkomst met de gemeente. Dit is uiterlijk 12 weken na het nemen van de optie. U dient nu binnen 28 dagen na ondertekening een bedrag van 10 % van de uitgifteprijs (dit is de grondwaarde opgeteld bij de opstalwaarde) over te maken naar het rekening-nummer van de notaris. Dit rekeningnummer staat vermeld in de reserveringsovereenkomst.
    U krijgt hier geen factuur van. De gemeente accepteert ook een bankgarantie voor dit bedrag. Meer informatie over de bankgarantie vindt u in de reserveringsovereenkomst. Voor een kluswoning met een prijs van € 200.000 bedraagt de aanbetaling € 20.000. (= 10 %).
  3. Wij adviseren u maximaal 7 maanden na ondertekening van de reserveringsovereenkomst de aanvraag omgevingsvergunning in te dienen. Voor het behandelen van de aanvraag moet u legeskosten betalen. Deze bedragen 1,5 % van de transformatiekosten/verbouw-kosten van uw kluswoning (zolang dit onder de € 250.000 blijft). Hiervoor ontvangt de aanvrager van de vergunning binnen twee weken na indiening van de aanvraag een factuur. Deze factuur dient binnen 30 dagen voldaan te worden. Als u een verbouwing heeft van € 100.000 betaalt u derhalve € 1.500 aan legeskosten.
  4. Maximaal 1 jaar na ondertekening van de reserveringsovereenkomst gaat u naar de notaris voor het transport. Transport is alleen mogelijk als de omgevingsvergunning is verleend. Zes weken voor u naar de notaris gaat, moet u kiezen of u de erfpacht eeuwigdurend afkoopt of dat u kiest voor canonbetalingen over de grondwaarde. Uw keuze heeft invloed op de bedragen die u moet voldoen bij de notaris.
  • U kiest voor het eeuwigdurend afkopen van de erfpacht.
    U hebt al 10% aanbetaald bij stap 2 (€ 20.000). Nog te betalen bij de notaris:
    - Uitgifteprijs: U betaalt het restant (90%) van de uitgifteprijs, zijnde € 180.000
    - Overdrachtsbelasting: € 12.000 (6% over de uitgifteprijs)
    Totaal te voldoen bij de notaris: € 180.000 + € 12.000 = totaal € 192.000 (dit is exclusief notariskosten, hypotheekkosten en een eventuele bouwhypotheek).
  • U kiest voor het betalen van canon.
    Nog te betalen bij de notaris:
    - Opstalwaarde: u betaalt de opstalwaarde, zijnde: € 150.000
    - Overdrachtsbelasting over de opstalwaarde: € 9.000 (6% over de opstalwaarde)
    - Overdrachtsbelasting over de grondwaarde: € 765
    Deze berekening is anders dan wanneer u de grondwaarde afkoopt. U betaalt 6% over 17 keer het jaarlijks canonpercentage (1,5% = Peildatum 2018) over de grondwaarde
    (€ 50.000).
    Voorbeeldberekening: 6%*(17*1,5%* € 50.000) = € 765).
    Totaal te voldoen bij de notaris: € 150.000 + € 9.000 + € 765 - € 20.000 (reeds aanbetaald) = € 139.765 (exclusief notariskosten, hypotheekkosten en eventueel een bouwhypotheek).

Jaarlijkse vaststelling canonpercentage

Ieder jaar in december wordt het canonpercentage voor het jaar daarna vastgesteld door het college van Burgemeester en wethouders. Voor 2018 is dit percentage vastgesteld op 1.5. In december 2018 wordt bekend wat het percentage voor 2019 wordt. Zou u in 2018 bij de notaris zijn voor het transport en bedraagt de grondwaarde van uw kluswoning € 50.000,- (ons voorbeeld), dan betaalt u € 50.000,-*1,5%= € 750,- per jaar aan canon. Dit bedrag is fiscaal aftrekbaar. U krijgt hiervoor 2 keer per jaar een factuur van het gemeentelijk erfpachtbedrijf. Het canonpercentage staat voor u 5 jaar vast. Niet korter en niet langer. Na 5 jaar wordt bezien wat het canonpercentage van dat betreffende jaar is (in dit voorbeeld 2023). Dat percentage geldt dan wederom 5 jaar voor u.

Let op!
Wilt u alsnog afkopen?

Wanneer u de grondwaarde binnen de 5 jaar van een vastgestelde periode afkoopt dient u rekening te houden met een mogelijke boeterente (in verband met mogelijke rentederving).

Zijn er nog overige kosten?

Houd er rekening mee dat u ook tijdens het eerste jaar kosten maakt voor de leges en mogelijke advieskosten (aannemer, bouwbedrijf, architect, financieel adviseur, etc.). Deze kosten zijn niet meegenomen in dit rekenvoorbeeld.

Staan de percentages voor altijd vast?

  • Rijksbelasting: het percentage voor overdrachtsbelasting voor kluswoningen is vastgesteld door de overheid. De gemeente heeft hier geen invloed op.
  • Gemeentelijke percentages: het legespercentage en het canonpercentage wijzigen jaarlijks. Dit zijn de percentages van 2018. Verandering van percentages wijzigt de berekeningswijze niet maar de uitkomsten zullen verschillen.

Kan de bouwhypotheek gelijktijdig transporteren met de uitgifte van de grond?

Ja, wij adviseren u de eventuele bouwhypotheek gelijktijdig te laten transporteren met de uitgifte van de kluswoning (ter voorkoming van onnodige extra notariskosten).

Bouwleges 2018

Vanaf januari 2018 treedt de nieuwe regeling vermindering leges voor duurzame bouwplannen in werking. Deze regeling is bedoeld om de legesdrempel weg te nemen of te verlagen voor duurzame bouwplannen.